「投資目的で家を購入したい。」
「不動産投資の物件選びのポイントが知りたい。」
本記事では、不動産投資の物件選びのポイントについて解説します。
投資目的で家を買う
投資目的で家を買いたい人もいらっしゃると思います。
近年、居住目的ではなく、不動産投資目的で家を購入する人が増えています。不動産投資には、大きく分けて2種類あります。
1つ目は、購入した不動産を他人に貸すことで家賃収入を得る「インカムゲイン」と呼ばれるもの。こちらのインカムゲインには、アパートやマンションだけでなく、駐車場なども含まれます。
もうひとつは「キャピタルゲイン」と呼ばれるもので、購入後に投資ではなく売却することで得られるもので、売却価格が購入価格よりも高くなるのが特徴です。
住宅購入の手続き
住宅購入の手続きは、大きく分けて4つあります。「物件を探す」、「購入の申し込みをする」、「契約をする」、「決済し引き渡しされる」の4つになります。
投資として住宅を購入するわけですから、投資として利回りのある物件を探さなければなりません。
購入の申込みは、購入申込書に記入します。契約に際しては、宅地建物取引士が重要事項説明を行い、売買契約書を取り交わします。その後、司法書士が関与して契約内容に不備がないことを確認し、買主に物件が引き渡されます。
不動産投資の物件選びのポイントは？
不動産投資の物件選びのポイントは何でしょうか？
駅から近いかどうか、地震などの災害に強いかどうか、築年数はどのくらいかなども、入居者が気にするポイントです。オーナーも、目に見える数字だけに惑わされず、修繕積立金や利回りをきちんとチェックすべきです。こちらでは、投資物件を選ぶ際のチェックポイントを解説します。
利回り
利回りとは、投資金額に対して得られる利益の割合のことで、利回りには2種類あります。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
表面利回りは「グロス利回り」とも呼ばれ、年間の家賃収入を物件の購入価格で割ったものです。一方で、実質利回りは「手取り利回り」、「ネット利回り」とも呼ばれ、年間の家賃収入から管理費、修繕積立金、賃貸管理の管理費などの必要経費を差し引いたものを、物件の購入価格で割ったものです。
物件の収益性を正確に判断するためには、ランニングコストを考慮した実質利回りが重要です。単に「利回り」と記載されている物件が表面利回りなのか、実質利回りなのかを必ず確認しましょう。
築年数
中古物件を購入する際は、築年数をチェックしましょう。築年数によって、地震に対する強さが異なります。
1981年以降に建てられた物件は、新耐震基準の対象になり、震度6強の地震に耐えることができます。それ以前に建てられた物件は。旧耐震基準で建てられているので注意が必要です。価格が安くても、安易に購入を決めてはいけません。なお。新耐震基準の新築物件を選びましたら、その心配はありません。
駅からの距離
賃貸物件は、駅に近いほど、徒歩距離が短いほど需要が高まります。駅に近ければ近いほど、通勤・通学・休日のお出かけに便利です。たとえ部屋が狭くても、家賃が相場より高くても、物件が古くても、多くの人にとって駅に近いことが、一番の決め手になります。
入居率を上げたいのであれば、駅から徒歩10分以内、自転車やバスを使わなくてもいい立地の物件を選ぶことをおすすめします。
総戸数
投資用マンションを購入する際は、総戸数をチェックしましょう。マンション経営では、メンテナンスや大規模修繕に備え、修繕積立金の積み立てがオーナーに義務付けられています。マンションの修繕費は、戸数が増えれば増えるというわけではありません。
例えば、マンションの総戸数が5倍になっても、大規模修繕工事の費用はせいぜい2倍から3倍程度です。通常の修繕工事であれば、戸数に関係なく費用は同じかもしれません。つまり、総戸数が少なければ少ないほど、1戸あたりのコストは大きくなる傾向にあります。
修繕積立金
マンションの修繕積立金や、管理費が極端に低く設定されていましたら、将来急に値上がりしたり、不足分を追加で、支払わなければならなくなったりする可能性があります。
国土交通省では、標準的な修繕積立金を1平方メートルあたり月額約200円と定めています。つまり、20平方メートルのワンルームマンションで約4,000円、70平方メートルのファミリーマンションで約14,000円ということになります。
マンションの住み心地を、大きく左右するのが修繕費です。共用部分や外観を美しく保ち、建物の安全性を高めるためには一定の費用が必要です。修繕積立金や管理費が、適切な金額に設定されているか確認しましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか？不動産投資の物件選びのポイントについて解説しました。
投資目的で家を購入されたい方は、本記事をご参考にしてください。
