不動産の法的規制の影響とは？瑕疵、瑕疵担保責任とは何？

「不動産の法的規制の影響とは？瑕疵とは何？」
「瑕疵担保責任とは何？」

本記事では、不動産の法的規制の影響や、瑕疵、瑕疵担保責任とは何であるのかについて解説します。

不動産の法的規制の影響とは？

2020年4月1日、「瑕疵担保責任」に関する民法が改正されました。瑕疵担保責任は廃止され、「契約不適合責任」に変更され、不動産取引に大きな影響を与える約120年ぶりの大改正になりました。

こちらの改正により、法的基準が国際取引に適用可能な概念に変更されました。今後の不動産売買契約は、海外の不動産取引と同様により分厚く、より綿密な物件調査が行われることになりそうです。

特に売主は、契約不適合責任における売主の責任がより重くなるため、こちらの改正を理解する必要があります。

ここでは、契約不適合責任の導入に焦点を当て、新民法において具体的にどのような点に留意する必要があるのかを解説します。

瑕疵とは何？瑕疵担保責任とは？

改正民法で「契約不適合責任」に変更された「瑕疵担保責任」とは何でしょうか？瑕疵担保責任について解説します。

瑕疵とは、建物の傷、欠陥、欠損のことです。瑕疵（かし）とは、建物の傷、瑕疵（かし）、欠陥、瑕疵（かし）のことである。不動産取引においては、「建物の傷、欠陥、瑕疵」を指します。

こちらの場合の瑕疵とは、目に見える物理的な傷や欠陥に限りません。住宅の性能や機能、法的規制や住環境など、従来知られていたものが実際に異なり、「建物が本来満たすべき要件を満たしていない」場合に適用されます。

瑕疵担保責任とは、売主が一定期間瑕疵担保責任を負うことを意味する

瑕疵担保責任とは、簡単に言えば、買主を保護するための制度です。

不動産売買は「裁判所の責任」とみなされていたため、売主の責任は、売買の対象である「物件を引き渡す」ことであり、「瑕疵のない物件を引き渡す」ことではありませんでした。

従って、瑕疵担保責任は、建物に瑕疵があった場合に買主を不利益から守るために設けられました。買主が通常の注意を払っても発見できなかった物件の瑕疵は、「隠れた瑕疵」と呼ばれ、この隠れた瑕疵が瑕疵担保責任の対象になります。

物件売却後に隠れた瑕疵が発見された場合、売主は買主に対して「発見後1年間」の「損害賠償責任」を負うか、契約の目的が達成できない場合には「契約解除責任」を負います。

改正により「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ

2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変更されました。

瑕疵担保責任とは、売買物件に「隠れた瑕疵」があった場合、売主に過失がなくても、売主が損害賠償や契約解除の責任を負うことを意味します。瑕疵担保責任とは、不動産取引において売主と買主の間に経済的不公平が生じないようにするために法律で定められた法的責任です。

こちらの瑕疵担保責任に基づく損害賠償責任や契約解除責任は、「隠れた瑕疵」を前提としており、「隠れた瑕疵がなければ」瑕疵担保責任は認められないとされていました。

こちらに対して、改正後の契約不適合責任とは、「目的物が契約条件と異なることが判明した場合」の売主の責任を指します。

瑕疵担保責任の場合は、瑕疵が隠されていたかどうかが重要でありましたが、契約不適合責任の場合は、瑕疵が隠されていたかどうかではなく、「目的物がその種類、質または量の点で契約条件に適合しているかどうか」が問題になります。

さらに、瑕疵担保責任に基づく損害賠償や、契約解除には期限があります。買主は「瑕疵の存在を知った時から1年以内」に権利を「行使」しなければなりません。目的物の種類や品質が契約条件に適合しない場合、買主は、その権利を保持するために、「不適合を知ってから1年以内」に「不適合を売主に通知」しなければなりません。

さらに、目的物の数量と権利が契約条件に適合しない場合、買主は「期間の制限なく」権利を行使することができます。