不動産の土地の4つの評価方法とは？評価額を調べる方法は？

「不動産の土地の評価方法について知りたい。」
「自分で不動産の評価額を調べる方法が知りたい。」

本記事では、不動産の土地の4つの評価方法や、自分で不動産の評価額を調べる方法について解説します。

不動産の土地の4つの評価方法

不動産の土地の価値を評価するには、次の4つの方法があります。

不動産の売り手、買い手の公正な市場で取引される時価

国土交通省の土地鑑定委員会が、地価公示法に基づき、官報に公示したもので、①の実勢価格とほとんど同額です。

国税庁が、相続税などの評価目的により、土地の面する道路に付した地価のことです。路線価方式、倍率方式などの計算方法があります。公示価格のおよそ8割が目安になっております。

市町村が、固定資産税の課税のために評価した額で、公示価格のおよそ7割が目安です。

相続税評価額は、公示価格の80％でありますが、こちらは、相続税の納税のために土地を売却する場合、売却が困難であったり、実勢価格よりも低い価格で買い取られたりするケースがあるためです。こちらの様な事情を考慮して、「最低いくらで売れる土地なのか」を考えます。

また、形が悪い土地（＝不整形地）や、他人の土地を通らければ、道路に出られない土地（＝無道路地）など特殊な条件の土地は、不動産鑑定評価を行うことで評価額を下げてもらうことができます。

建物の相続税評価額は、基本的に固定資産税評価額になります。

建物の固定資産税評価額 × 1.0

固定資産税評価額は、市町村（東京23区の場合は東京都）が管轄する土地の評価額です。建物も土地も、用途（賃貸、借家など）によって評価額が異なります。固定資産税や登録免許税、不動産取得税などを計算する際の基準になります。

固定資産税評価額は、土地の所在地の役所で確認することができます。

納税者、賃借人、賃借人その他固定資産の管理処分を受ける者は、新年度の価格の公示の日以後は、いつでも固定資産課税台帳の記載事項を閲覧し、証明書の交付を受けることができます。

また、土地又は家屋の固定資産税の納税義務者は、その土地又は家屋の評価額を、その土地又は家屋が所在する市町村内の他の土地又は家屋の評価額と比較することができます。

土地の評価は、主に「路線価方式」と「倍率方式」によって行われます。

路線価方式とは、評価対象地に面する道路の1平方メートル当たりの価格（路線価）に控除額を乗じて、土地の評価額を算出する方式です。国税庁では、相続税や贈与税の計算の基礎となる路線価調査を行い、毎年1回、夏に1月1日時点の路線価を公表しています。

主に郊外や地方の住宅地など、地価格差が少ない路線価のない土地の評価に使用されます。土地の評価額に固定資産税評価額を乗じて算出することから、「倍率方式」と呼ばれています。

まず、市街地の土地を「路線価方式」で評価します。土地1平方メートル当たりの路線価に土地の面積を乗じて評価額を算出します。ほとんどの場合、市街地はこの方法で評価されます。

路線価方式

1㎡当たりの路線価 × 土地面積

路線価は、税務署に備え付けられている路線価図に記載されています。路線価は、宅地の形状や道路への近接度に応じて「画地調整率」を乗じて調整されます。なお、路線価は毎年改定されます。

土地には、所在する地区の種類や土地の形状など、さまざまな特徴があります。路線価は、間口の幅と同じ奥行きの正方形を想定しているため、土地の形がいびつだったり、間口が狭く奥行きが長かったり、他人の敷地を通らないと道路に出られなかったりすると、評価額は低くなります。一方で、角地は評価額が高くなります。

不動産の評価額を調べる方法は複雑で、確かに初心者には難しいです。しかし、初心者でも簡単に評価額を調べることができる方法があります。それは、似たような不動産の査定価格を調べる方法です。

例えば、築30年の木造2階建ての自宅の評価額を知りたい場合、面積や方角、住みやすさなどの条件が似ている物件の評価額を調べることで、自宅の評価額を知ることができます。

物件は、それぞれ異なるため、類似物件を参考にすることは100％正確とは言えません。しかし、査定額を算出する最も手っ取り早い方法であり、価格の見当をつけて、参考にするには最適な方法です。

参考査定額が多く掲載されているサイトを利用して、自分で査定額をイメージする方法としては、以下の4つの方法がおすすめです。

不動産の土地の4つの評価方法や、自分で不動産の評価額を調べる方法について解説しました。ご自身で、動産の評価額を調べたい方は、本記事をご参考にしてください。